Lo scopo principale di questa tesi di laurea è di collegare la teoria delle opzioni reali con il quadro di investimento immobiliare. Oggi esiste una grande quantità di lavoro teorico; è iniziato con Merton (1973) e Black & Sholes (1973) e ha fornito nuove informazioni sul processo decisionale in materia di capitale finanziario e nuovi modelli, utilizzati oggi anche da manager aziendali e professionisti. Sfortunatamente, la teoria delle opzioni reali non è ampiamente utilizzata dagli esperti rispetto al modello DCF tradizionale, anche se il comportamento degli sviluppatori dà evidenza al modello. È importante ricordare che gli investimenti immobiliari sono caratterizzati da decisioni irreversibili e da varie fonti di rischio e incertezza sui rendimenti futuri, soprattutto quando il processo di sviluppo è molto lungo. La flessibilità nell'investimento immobiliare è correlata agli usi alternativi incorporati nella terra - tradizionalmente interpretati attraverso l'approccio del Massimo e Miglior Utilizzo-. In effetti, il valore della terra libera dovrebbe riflettere non solo il valore basato sul miglior uso immediato, ma anche il valore dell'opzione, se lo sviluppo viene ritardato e il terreno viene convertito in miglior uso alternativo in futuro. In breve, questo lavoro mostra un'applicazione di un approccio di opzione reale per stimare quantitativamente i valori della terra, che non sono attualmente in costruzione, in diverse aree periferiche caratterizzate da un processo di sviluppo urbano. Al fine di gestire l'effetto di incertezza delle possibili variazioni del Piano Regolatore Generale (P.R.G.), è stata utilizzata la tecnica dell'alfa- taglio fuzzy. Il modello è stato anche testato su 10 transazioni nel mercato immobiliare di L'Aquila.
The primary aim of this Master thesis is to connect the Real Options Theory with the real estate investment framework. A great deal of theoretical work exist today; it begun with Merton (1973) and Black & Sholes (1973) and provided new insights into capital budgeting decision-making and new models, used today by corporate managers and practitioners too. Unfortunately, the Real option theory is not widely used by appraisers respect to the traditional DCF model, even though the developers behaviour gives evidence to the model. It is important to remember that the real estate investments are characterized by irreversible decision and by various sources of risk and uncertainty about future returns, especially when the development process is very long. The flexibility in the real estate investment is related to the alternative uses embedded in the land - traditionally interpreted through the Highest and Best Use approach -. In fact, the value of vacant land should reflect not only the value based on best immediate use, but also its option value, if the development is delayed and the land is converted into best alternative use in the future. In brief, this work shows an application of a Real Option approach to quantitatively estimate the values of land, which are not currently building, in several peripheric areas characterized by an urban development process. In order to dealing uncertainty effect of the possible zoning changes, the fuzzy alpha cut technique was used. The model was also tested on 10 transactions in the real estate market of L'Aquila.
The Valuation of Underdeveloped Land Using Fuzzy - Real Option Approach
MERCADANTE, GIUSEPPE
2017/2018
Abstract
Lo scopo principale di questa tesi di laurea è di collegare la teoria delle opzioni reali con il quadro di investimento immobiliare. Oggi esiste una grande quantità di lavoro teorico; è iniziato con Merton (1973) e Black & Sholes (1973) e ha fornito nuove informazioni sul processo decisionale in materia di capitale finanziario e nuovi modelli, utilizzati oggi anche da manager aziendali e professionisti. Sfortunatamente, la teoria delle opzioni reali non è ampiamente utilizzata dagli esperti rispetto al modello DCF tradizionale, anche se il comportamento degli sviluppatori dà evidenza al modello. È importante ricordare che gli investimenti immobiliari sono caratterizzati da decisioni irreversibili e da varie fonti di rischio e incertezza sui rendimenti futuri, soprattutto quando il processo di sviluppo è molto lungo. La flessibilità nell'investimento immobiliare è correlata agli usi alternativi incorporati nella terra - tradizionalmente interpretati attraverso l'approccio del Massimo e Miglior Utilizzo-. In effetti, il valore della terra libera dovrebbe riflettere non solo il valore basato sul miglior uso immediato, ma anche il valore dell'opzione, se lo sviluppo viene ritardato e il terreno viene convertito in miglior uso alternativo in futuro. In breve, questo lavoro mostra un'applicazione di un approccio di opzione reale per stimare quantitativamente i valori della terra, che non sono attualmente in costruzione, in diverse aree periferiche caratterizzate da un processo di sviluppo urbano. Al fine di gestire l'effetto di incertezza delle possibili variazioni del Piano Regolatore Generale (P.R.G.), è stata utilizzata la tecnica dell'alfa- taglio fuzzy. Il modello è stato anche testato su 10 transazioni nel mercato immobiliare di L'Aquila.I documenti in UNITESI sono protetti da copyright e tutti i diritti sono riservati, salvo diversa indicazione.
https://hdl.handle.net/20.500.14253/96065