Analysis of real estate market condition by rating scoring systems

Lo scopo principale di questa ricerca è l’analisi e la classificazione delle condizioni del mercato immobiliare, il cui studio è di fondamentale importanza negli ambiti decisionali. La classificazione, realizzata sia per i 16 capoluoghi polacchi che per i 20 italiani, analizza 4 differenti set di dati: residenziale, economico, politico e spaziale, all’interno dei quali ogni informazione è distinta in determinante o indeterminante per il mercato. Quest’ultima si basa su un sistema di valutazione a punteggio in cui si individuano 4 gruppi principali: A, B, C e D, ove ciascuno è caratterizzato da specifiche caratteristiche del mercato in grado di descriverli. I sistemi a punteggio sono generalmente adoperati da agenzie di rating, la cui metodologia necessita però di essere modificata per il caso di interesse di questo studio: infatti, talune imperfezioni del mercato immobiliare quali assenza di dati e incomparabilità delle variabili, ne richiedono una implementazione. Pertanto questo lavoro applica la normalizzazione dei dati, l’entropia dell’informazione, la descrizione statistica dei dati e la teoria rough set integrata con la valued tolerance relation non per la sola classificazione del mercato, ma anche per lo studio dell’eventuale esistenza di regole “if-then” che provino le relazioni casuali non deterministiche tra il set residenziale e gli altri. I punteggi ottenuti e la relativa classificazione, chiaramente rappresentata per mezzo di ArcGIS software, mostrano approssimativamente la stessa situazione sia per la Polonia che per l’Italia: solo poche città con un elevato punteggio che assumono il ruolo di “poli d’attrazione”. Invece, attraverso un’analisi dei rapporti di interdipendenza dei 4 principali set di variabili si evince la differente correlazione che esiste, nel caso della Polonia e dell’Italia, tra il mercato residenziale e altri fattori quali condizioni dello spazio urbano circostante, qualità della vita e prosperità del luogo.