[Comparazione delle similarità strutturali e spaziali del mercato immobiliare]

Il mercato immobiliare è uno dei settori più importanti per lo sviluppo e la crescita economica di un paese in quanto è inserito in un sistema di multiple interconnessioni con la sfera economica, sociale, politica e comportamentale. Il presente studio applica e sviluppa una metodologia volta alla definizione delle similarità strutturali e spaziali dei mercati immobiliari, illustrando anche graficamente una relazione gerarchica di similarità tra i mercati immobiliari, derivante dalla inerzia immobiliare del mercato e dal piano multi-dimensionale che l’analisi richiede. Due immobili identici non esistono, ancor più due mercati immobiliari. L’eterogeneità dei mercati immobiliari permette di studiare la similarità attraverso la definizione di differenti classi o gradi di similarità, definita come indiscernibilità. L’analisi comparativa delle similarità strutturali e spaziali riguarda sia città italiane che polacche, e tutte svolgono la funzione di capoluogo di regione. Inoltre, l’area di analisi dei mercati immobiliari è circoscritta ai soli mercati di immobili con funzione residenziale. L’arco temporale a cui fanno riferimento i dati dell’analisi e quindi la valutazione della similarità è l’anno 2014. Il mercato immobiliare è un sistema complesso e dinamico con problematiche relative sia ad una forte eterogeneità interna sia alla disponibilità e veridicità delle informazioni. I dati sono qualitativamente e quantitativamente imprecisi e vari. Su queste premesse, la valutazione della similarità tra mercati immobiliari richiede l’applicazione di tre analisi: Rough Set Theory, Cluster Analysis e Gis Analysis. Attualmente, il periodo di complessità economica che si sta vivendo richiede sempre più una effettiva conoscenza del mercato immobiliare, che gioca un ruolo decisivo non solo nella sfera del “real estate management” ma anche in termini di “land management”. I risultati della valutazione dei gradi di similarità mirano ad ottenere un significativo elemento di supporto al “decision making process”, fortemente connesso con aspetti sociali, geografici, politici, economi e ambientali, a tutti i livelli, dalla città alla nazione.