OBSOLESCENZA E STATO CONSERVATIVO NEL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE: DEFINIZIONE DI UN APPROCCIO METODOLOGICO E APPLICAZIONE A UN CAMPIONE DI IMMOBILI NELLA CITTÀ DI BARI

L’obsolescenza immobiliare esprime la progressiva perdita di adeguatezza degli edifici rispetto alle esigenze degli utilizzatori, ai requisiti prestazionali richiesti e alle trasformazioni del contesto di riferimento. Nel mercato residenziale, tale fenomeno può incidere sull’attrattività degli immobili, determinando differenze di prezzo riconducibili, almeno in parte, alle diverse condizioni conservative. L’obiettivo principale della tesi è verificare l’esistenza di una relazione tra obsolescenza immobiliare, rappresentata dallo stato conservativo dell’immobile, e prezzi residenziali e, qualora tale relazione risulti statisticamente significativa, quantificare il contributo associato a condizioni conservative migliori o peggiori, tenendo conto delle altre caratteristiche dell’immobile. L’indagine si propone, inoltre, di distinguere le differenze di prezzo associate alle condizioni conservative dal potenziale incremento di valore conseguibile attraverso interventi di riqualificazione. A tal fine, il lavoro sviluppa un inquadramento teorico dell’obsolescenza immobiliare, approfondendone le principali forme e le caratteristiche intrinseche ed estrinseche che concorrono alla determinazione dei valori residenziali. La revisione della letteratura scientifica, organizzata per contesti geografici, esamina gli eventuali premi di prezzo associati agli immobili riqualificati ed è sintetizzata in una tabella comparativa. Sulla base delle conoscenze acquisite, la tesi propone un approccio metodologico, applicabile a differenti contesti di mercato, articolato in quattro fasi: (1) l’identificazione delle variabili maggiormente considerate nelle operazioni di compravendita immobiliare tra acquirenti e venditori; (2) la raccolta delle informazioni e la costruzione del campione di analisi; (3) la specificazione e la stima del modello di regressione; (4) l’interpretazione dei risultati e la valutazione del contributo associato alle condizioni conservative. L’approccio viene testato attraverso un caso studio pilota relativo alla città di Bari, utilizzando un campione di 200 immobili residenziali ricavati da annunci immobiliari. Il modello di regressione stima l’associazione tra lo stato conservativo e i prezzi richiesti, controllando per le altre caratteristiche incluse nell’analisi. Le implicazioni pratiche del lavoro riguardano il miglioramento delle procedure di stima immobiliare: le evidenze sull’influenza dello stato conservativo possono supportare l’estimatore nella selezione dei beni comparabili e nella correzione dei valori, oltre a fornire elementi utili a proprietari e investitori nelle decisioni di manutenzione e riqualificazione. La tesi offre quindi un contributo sia metodologico sia applicativo. I risultati vanno interpretati in relazione alle caratteristiche del campione e alla natura dei prezzi richiesti, che non coincidono necessariamente con i prezzi effettivi di compravendita; inoltre, il differenziale stimato non rappresenta automaticamente il beneficio economico netto ottenibile mediante un intervento di riqualificazione.