IL RUOLO DELLA BREAK EVEN ANALYSIS NELLA VALUTAZIONE DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

This thesis analyzes the role of Break Even Analysis in the evaluation of real estate investments, as a tool for verifying the economic and financial sustainability of development initiatives. After recalling the value bases, planning tools, and expected profitability indicators, risk analysis is introduced as a complementary test of the robustness of these results. To this end, sensitivity and scenario analysis are examined, and then the Break Even Point is explored in its traditional formulation and, above all, in the updated one, capable of taking into account the time value of money, together with the Safety Margin as a measure of distance from the break-even threshold. The methodological framework thus outlined is finally verified in a case study relating to a real estate development initiative, which reveals a picture of the initiative's economic sustainability and, more generally, the practical utility of updated Break Even Analysis in real estate risk assessment.

La presente tesi analizza il ruolo della Break Even Analysis nella valutazione degli investimenti immobiliari, quale strumento di verifica della sostenibilità economico-finanziaria delle iniziative di sviluppo. Dopo aver richiamato le basi del valore, gli strumenti di pianificazione e gli indicatori di redditività attesa, viene introdotta l'analisi del rischio quale verifica complementare della solidità di tali risultati. A tal fine, vengono esaminate l'analisi di sensitività e di scenario, per poi approfondire il Break Even Point nella sua formulazione tradizionale e, soprattutto, in quella attualizzata, in grado di tenere conto del valore temporale del denaro, insieme al Margine di Sicurezza quale misura della distanza dalla soglia di pareggio. Il quadro metodologico così delineato viene infine verificato in un caso di studio relativo a un'iniziativa di sviluppo immobiliare, da cui emerge un quadro di sostenibilità economica dell'iniziativa e, più in generale, l'utilità pratica della Break Even Analysis attualizzata nella valutazione del rischio immobiliare.